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Was Ihr Vermieter darf - und was er muß
Der Vertrag:
Bei persönlichen Fragen dürfen Sie schummeln. Erkundigt sich der Vermieter nach
Ihren persönlichen Verhältnissen, müssen Sie nicht zwangsläufig auf jede Frage
die Wahrheit sagen. Fragt der Vermieter z.B. nach Kinderwunsch,
Staatsangehörigkeit oder ob Sie Raucher sind, können Sie erzählen, was er gerne
hören will. Eine falsche Antwort darf er nicht gegen Sie verwenden. Nur: Bei
Fragen nach Familienstand, Gehalt und Arbeitsstelle können falsche Angaben
später als Kündigungsgrund angeführt werden.
Was der Vermieter nicht in den Vertrag schreiben darf: Der übliche
Mustermietvertrag des Hausbesitzervereins enthält viele nachteilige Klauseln
(z.B. Schönheitsreparaturen), die jedoch rechtlich zulässig sind. Vorsicht: In
zahlreichen anderen Vordrucken sind ungültige Klauseln versteckt. Ungültig ist
z.B.:
- der Verzicht auf Mietminderung,
- der Verzicht auf Verzinsung der Kaution,
- die Vereinbarung von Vertragsstrafen.
An solche Klausen muß sich der Mieter nicht halten. Er kann also z.B. trotzdem
die Miete mindern, obwohl im Vertrag etwas anderes steht.
Nur der Eigentümer oder sein Vertreter dürfen den Vertrag unterschreiben. Vor
der Unterschrift sollen Sie sich z.B. beim Grundbuchamt erkundigen, wem das Haus
oder die Wohnung gehört. Gibt es mehrere Eigentümer, sollten Sie darauf
bestehen, daß alle im Vertrag genannt sind. Unterschreiben kann den Vertrag ein
Vertreter oder Verwalter. Er muß aber eine Vollmacht vorlegen.
Beim Einzug:
Mindestens zwei Schlüssel sind Pflicht. Beim Einzug muß der Vermieter mindestens
je zwei Schlüssel für haus und Wohnungstüren, für Briefkasten, Keller und
Dachboden (wenn Benutzung im Vertrag gestattet) übergeben. Für die Kinder (oder
Babysitter) muß der Vermieter ein eigenes Schlüsselset kostenlos zur Verfügung
stellen. Der Vermieter selbst darf keinen Schlüssel zur Wohnung behalten. Aber
im Urlaub oder bei längerer Abwesenheit muß der Mieter einen Schlüssel für
Notfälle (z.B. beim Nachbarn) hinterlegen und den Vermieter davon informieren.
Die Wohnung muß in ordentlichem Zustand sein. Der Vermieter muß die Wohnung in
“vertragsgemäßem Zustand”, d.h. funktionsfähig und bewohnbar übergeben. Finden
Sie beim Einzug z.B. defekte Leitungen, undichte Fenster oder Schimmel, sollten
Sie sich hüten, gleich Hand anzulegen oder gar einen Handwerker zu rufen. Der
Vermieter ist dann nicht verpflichtet, die Kosten zu übernehmen. Richtig:
Übergabeprotokoll anfertigen. Übergabeprotokoll den Vermieter unterschreiben
lassen und eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen.
Hausordnung:
Der Vermieter darf z.B. Besuch am Abend nicht verbieten. Die Hausordnung soll
vor allem das Zusammenleben der Mieter untereinander Regeln. Besonders die
Benutzung und Reinigung der gemeinsamen Räume (Speicher, Keller, Hof) und die
allgemeinen Ruhezeiten können hier festgelegt werden. Die Benutzung der Wohnung
darf durch die Hausordnung nicht eingeschränkt werden. Solange die anderen
Mieter nicht gestört werden, darf der Vermieter sich in das Privatleben nicht
einmischen. Nur wenn sich z.B. der Besuch zu laut verhält, dar er einschreiten.
Wer muß im Urlaub das Treppenhaus putzen? Wenn in Ihrem Haus alle Mieter durch
die Hausordnung z.B. verpflichtet sind, abwechselnd die Treppe zu putzen, muß
jeder Mieter, der an der Reihe ist, dafür sorgen, daß seine Pflicht erfüllt
wird. Fährt er länger als 14 Tage in Urlaub, muß er selbst für Ersatz sorgen.
Das gleiche gilt für den Vermieter. Steht z.B. eine Wohnung leer, muß der
Vermieter die Pflichten des fehlenden Mieters selbst übernehmen oder einen
Reinigungsdienst beauftragen.
Keine Änderung gegen den Willen der Mieter. Der Vermieter hat nicht das Recht,
die Hausordnung einfach zu ändern, wenn sie im Mietvertrag enthalten ist. Mußten
bisher z.B. die Mieter den Hausflur abwechseln wischen, darf der Vermieter nicht
plötzlich einen Putzdienst verpflichten und die Kosten auf die Mieter umlegen.
Er muß sie vorher um ihr Einverständnis fragen.
Modernisierung:
Ohne Ankündigung dürfen die Bauarbeiter nicht anfangen. Eine Modernisierung
bringt den Mietern zunächst viel Dreck und Lärm ins Haus. Hinterher droht oft
eine Mieterhöhung. Daher muß der Vermieter 2 Monate vorher über die geplanten
Maßnahmen informieren und eine zukünftige Mieterhöhung berechnen. Anderenfalls
kann der Mieter die Modernisierungsarbeiten per Einstweiliger Verfügung stoppen.
Nicht alle Kosten dürfen umgelegt werden. 11 % der Modernisierungskosten dürfen
auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Der Vermieter darf aber nciht einfach
seine Kosten durch die Anzahl der Wohnungen teilen. Wenn z.B. neue Fenster
eingebaut werden, müssen die Kosten entsprechend der Anzahl der Fenster in der
Wohnung umgelegt werden.
Streit im Haus:
Der Vermieter kann einschreiten, wenn die Nachbarn bis in die Nacht feiern. Lärm
aus der Nachbarwohnung ist nach einer Untersuchung des Bundesbauministeriums der
Hauptgrund für Streit zwischen den Nachbarn. Ständige Feiern der Mitbewohner
nach 22 Uhr rechtfertigen nicht nur eine Anzeige bei der Polizei, sondern auch
eine Mietminderung bis 20%. Ist der Vermieter auch für die Wohnung der
lebensfrohen Nachbarn zuständig, kann er ihm eine Abmahnung wegen
vertragswidrigen Gebrauchs schicken. Fruchtet das nicht, kann er kündigen.
Kleine Nachtmusik: Vom Vermieter erlaubt, vom Gericht verboten. Auch wenn der
Vermieter Musik bis 22 Uhr erlaubt, heißt das nicht, daß die Nachbarn nach
Feierabend einen eifrigen Klavierspieler erdulden müssen. Das Landgericht
Düsseldorf legte fest: Werktags bis 20 Uhr, Wochenende bis 19 Uhr darf musiziert
werden. Danach ist Ruhe. Wer randaliert, fliegt raus. Wenn es Hausbewohner gibt,
die permanent andere Mieter oder den Vermieter belästigen, beleidigen oder gar
mit Prügel bedrohen, kann der Vermieter den Vertrag wegen Unzumutbarkeit
fristlos kündigen. Freche Sprüche von Kindern reichen für eine Kündigung aber
nicht aus.
Die Reparaturen:
Kleine Reparaturen: Nur wenn sie im Mietvertrag stehen. Die laufende
Instandhaltung der Wohnung ist nach dem Gesetz Sache des Vermieters. Im
Mietvertrag dürfen aber Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden dem
Mieter übertragen werden. Schäden an Dingen, die dem Zugriff des Mieters
entzogen sind (z.B. Stromleitungen) sind Sache des Vermieters.
Schönheitsreparaturen: Malern, tapezieren, gipsen. Sonst nichts! Verblichene
Tapeten, abgeplatzter Lack, diese Schönheitsreparaturen werden im Vertrag meist
auf den Mieter abgewälzt. Der Vermieter kann verlangen, daß
- alle 3 Jahre in Küche, Dusche und Bad
- alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafzimmer, Diele und Toilette,
- alle 7 Jahre in den anderen Räumen, Wände und Decken gestrichen werden.
Heizkörper und Türen sind von der turnusmäßigen Streichorgie befreit. Sie müssen
nur bei Notwendigkeit neu lackiert werden. Der Vermieter kann keine Reparatur
durch einen Fachmann verlangen. Die Reparaturen müssen fachmännisch erledigt
werden. Das heißt aber nicht, daß Sie unbedingt einen handwerker beauftragen
müssen. Die Richter haben gemerkt, daß auch Heimwerker oft über gute
handwerkliche Fähigkeiten verfügen.
Der Auszug:
Eine Komplettrenovierung kann der Vermieter nicht verlangen. Um
Schönheitsreparaturen, die im Vertrag stehen, kommen Sie nicht herum. Aber der
Vermieter kann verlangen, daß der Mieter alle Ein- und Umbauten (z.B. die
Einbauküche) auf eigene Kosten entfernt.
Kaution: Der Vermieter hat 6 Monate Zeit. Die Mietkaution können Sie zwar direkt
nach dem Auszug zurückfordern, aber der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung
bis 6 Monate Zeit lassen, um mögliche Schäden in der Wohnung zu prüfen. Meldet
er sich bis dahin nicht, können Sie die volle Kaution verlangen, auch wenn in
der Wohnung etwas kaputt war. Denn 6 Monate nach dem Auszug sind alle
Schadensersatzforderungen des Vermieters verjährt.